Autofattura Airbnb: come funziona, TD17 e scadenze

Hai ricevuto una fattura delle commissioni Airbnb senza IVA e ti è stato chiesto di emettere un’autofattura? Il documento serve a gestire l’IVA sul servizio acquistato dalla piattaforma: non è la fattura del soggiorno da consegnare all’ospite.

Per un’attività italiana che acquista servizi da un fornitore estero, può applicarsi il reverse charge, cioè l’inversione contabile. Il tipo di documento elettronico utilizzato per i servizi dall’estero è il TD17. Prima di compilarlo, però, occorre verificare la fattura ricevuta e la propria posizione fiscale: essere presenti su Airbnb, da solo, non significa avere questo obbligo.

Autofattura Airbnb: quando è obbligatoria?

Il caso tipico è quello di un host o property manager che opera con partita IVA italiana e riceve, per la propria attività, una fattura di servizi da un fornitore estero senza IVA italiana, soggetta a inversione contabile. Il committente italiano deve assolvere l’imposta secondo le regole applicabili all’operazione.

Nel linguaggio comune si parla di “autofattura Airbnb”. Più precisamente, se il prestatore è stabilito in un altro Stato UE si integra la fattura ricevuta; per servizi da un prestatore extra-UE si emette un’autofattura. Il TD17 comprende entrambe le situazioni. Guarda sempre il soggetto che ha emesso il documento, non soltanto il marchio della piattaforma.

Attività con partita IVA: verifica se la fattura delle commissioni richiede il reverse charge.
Regime forfettario: l’esonero dall’IVA sulle proprie vendite non elimina gli obblighi sulle operazioni per le quali si è debitori d’imposta.
Locatore realmente privato: non deve emettere un TD17 soltanto perché utilizza Airbnb. Resta distinta la verifica di come è inquadrata l’attività.
Fattura con IVA già addebitata: non aggiungere una seconda IVA automaticamente. Fai verificare il trattamento e la correttezza dei dati fiscali associati all’account.

Quale fattura Airbnb devi scaricare?

Parti dal documento relativo ai costi del servizio addebitati all’host. Il riepilogo del bonifico e la ricevuta dell’ospite rispondono a esigenze diverse: non sostituiscono la fattura delle commissioni.

Apri la prenotazione Airbnb, seleziona Guadagni e poi Fattura con IVA. Qui puoi consultare la fattura relativa a quella prenotazione e le eventuali note di credito e nuove fatture emesse dopo una modifica o una cancellazione. Scarica tutti i documenti della sequenza, non soltanto l’ultimo.

Per recuperare più fatture insieme puoi usare anche Impostazioni dell’account → Tasse → Documentazione fiscale → Fatture. Prima di procedere, controlla emittente, intestatario, numero, data, imponibile e IVA di ciascun documento.

Se un file raccoglie più documenti, conserva i riferimenti di ciascuno. Un totale mensile degli accrediti non permette, da solo, di ricostruire correttamente le singole fatture delle commissioni.

Come fare l’autofattura Airbnb con codice TD17

Puoi predisporre il documento attraverso un software di fatturazione elettronica oppure i servizi dell’Agenzia delle Entrate. Prima dell’invio, concorda con chi segue la tua contabilità il trattamento dell’operazione e la numerazione da utilizzare.

Recupera la fattura originale. Controlla che sia intestata al soggetto che ha acquistato il servizio e che non sia già stata gestita.
Seleziona il tipo documento TD17. È previsto per l’integrazione o autofattura relativa a servizi acquistati dall’estero.
Riporta le due anagrafiche. Il cedente/prestatore è il fornitore estero indicato in fattura; il cessionario/committente è la tua attività.
Inserisci importi e riferimenti. Riporta l’importo della commissione e applica l’IVA italiana del 22% alle commissioni Airbnb soggette a reverse charge. Inserisci anche numero e data della fattura estera. La data del soggiorno non va utilizzata automaticamente come data fiscale.
Trasmetti e controlla l’esito. Conserva documento originale, file trasmesso e ricevute. Un file preparato o un invio scartato non equivale a un adempimento completato.

Esempio: dalla fattura Airbnb con IVA allo 0% al TD17

1. La fattura originale Airbnb

Questa è la sezione importi di una fattura reale Airbnb: 188,76 € di costi del servizio, aliquota IVA 0,0% e IVA addebitata pari a 0,00 €. In fondo compare la dicitura “Si applica l’inversione contabile”. I dati identificativi sono esclusi dal ritaglio.

Fattura originale Airbnb: commissioni 188,76 €, IVA 0,00 € e inversione contabile. I dati identificativi sono esclusi dal ritaglio.

Lo 0% riportato da Airbnb non significa che l’operazione sia esente da IVA in Italia. In questo caso è l’attività che acquista il servizio a dover applicare l’imposta attraverso il reverse charge. Nell’esempio usiamo gli importi in euro; il documento mostra anche un equivalente in dollari.

2. Il TD17 che integra quella fattura

Per le commissioni dell’esempio si applica l’IVA italiana del 22% ai 188,76 € fatturati da Airbnb. La tabella seguente illustra il TD17 da predisporre: non è la fattura originale mostrata sopra. I riferimenti identificativi sono dimostrativi.

Campo del TD17	Esempio di compilazione
Tipo documento	TD17 — integrazione/autofattura per servizi dall’estero
Voce	Commissione intermediazione prenotazione HMXXXXXXXX
Descrizione	Fattura Airbnb AIUC-XXXXXXXX-IT-XXXXXXXX del GG/MM/AAAA
Imponibile	188,76 €
Aliquota IVA italiana	22%
IVA, arrotondata al centesimo	41,53 €
Totale documento	230,29 €

Il calcolo è 188,76 × 22% = 41,53 €, dopo l’arrotondamento. La base è la commissione fatturata da Airbnb, non il valore del soggiorno.

I 41,53 euro non sono un nuovo compenso da pagare ad Airbnb e non vanno addebitati automaticamente all’ospite. Se sei forfettario, l’IVA non è detraibile e rappresenta un importo da versare all’Erario. Nel regime ordinario entra invece nella liquidazione IVA, con la detrazione eventualmente spettante.

Entro quando inviare l’autofattura? E quando pagare l’IVA?

Invio dei dati e versamento dell’imposta sono due passaggi diversi. Per le operazioni passive con soggetti esteri, la regola generale di trasmissione è entro il 15 del mese successivo a quello di ricevimento del documento comprovante l’operazione o di effettuazione dell’operazione, secondo il caso. Il riferimento è l’articolo 1, comma 3-bis, del D.Lgs. 127/2015.

Per esempio, per una fattura di servizi UE ricevuta in settembre, il termine ordinario di trasmissione ricade in ottobre. Non aspettare il check-out se la fattura rilevante è già stata ricevuta prima del soggiorno.

Autofattura Airbnb nel regime forfettario

Per gli acquisti soggetti a reverse charge, il D.Lgs. 81/2025 ha introdotto il versamento dell’IVA entro il 16 del secondo mese successivo a ciascun trimestre solare. La regola riguarda il pagamento dell’imposta: non trasforma in trimestrale l’invio dei TD17. Verifica il calendario effettivo con il commercialista, considerando anche slittamenti e proroghe.

Come pagare l’IVA con F24 se sei forfettario

Nel forfettario l’IVA sulle commissioni in reverse charge non viene recuperata in detrazione: va versata all’Erario. Non serve un F24 per ogni prenotazione: il pagamento si prepara sulla base degli importi dovuti per il periodo, tenendo conto delle rettifiche correttamente registrate e degli altri acquisti interessati.

Raccogli fatture e note di credito del periodo. Prepara il riepilogo dell’IVA dovuta, includendo anche eventuali altre operazioni in reverse charge.
Predisponi il modello F24. Nella sezione Erario vanno indicati il codice tributo applicabile, l’anno e gli eventuali riferimenti richiesti, oltre all’importo da versare. Fai verificare questi campi dal commercialista: il riepilogo delle autofatture non è già un modello di pagamento.
Invia il pagamento per via telematica. Puoi utilizzare i servizi dell’Agenzia delle Entrate o un intermediario abilitato. Conserva la ricevuta del versamento insieme al riepilogo.

Nell’esempio, se l’unica operazione del periodo fosse la commissione di 188,76 € e non ci fossero rettifiche o altri importi da considerare, l’IVA da versare sarebbe 41,53 €. L’invio del TD17 non paga questi 41,53 € automaticamente.

E se sei in regime ordinario?

Nel regime ordinario l’IVA in reverse charge viene registrata a debito e, nella misura consentita, in detrazione. Con pieno diritto alla detrazione le due componenti si compensano; con detrazione limitata può rimanere un costo o un debito. L’eventuale saldo della liquidazione IVA si versa con F24: il modello F24 non è riservato ai forfettari, ma cambia il modo in cui si determina quanto pagare.

Cancellazioni e modifiche: fattura, nota di credito e nuova fattura

Airbnb emette una fattura delle commissioni per la prenotazione. Se una modifica o una cancellazione comporta il ricalcolo della commissione, la sequenza può comprendere lo storno integrale della fattura originaria con una nota di credito e l’emissione di una nuova fattura per la commissione aggiornata. Se non resta una commissione da addebitare, non va presunta l’esistenza di una nuova fattura: controlla i documenti effettivamente emessi.

Per esempio, una commissione iniziale di 46,78 € può essere annullata e sostituita da una commissione di 20 €. Troverai allora tre documenti: fattura da 46,78 €, nota di credito da −46,78 € e nuova fattura da 20 €. Sono importi dimostrativi per illustrare la sequenza.

La stessa prenotazione può quindi richiedere più documenti TD17: quello relativo alla fattura iniziale, quello per lo storno e quello relativo alla nuova fattura. Non basta prendere l’ultimo importo o cancellare l’autofattura originaria già trasmessa. Conserva i collegamenti fra i documenti e verifica che ogni passaggio sia stato gestito, senza duplicare ciò che ha già inviato il commercialista.

Come automatizzare le autofatture Airbnb

Quando le prenotazioni aumentano, il lavoro ripetitivo è recuperare i documenti, trascrivere i dati e capire quali invii sono ancora da completare. Un software può ridurre questi passaggi senza toglierti il controllo prima della trasmissione.

WelcoMate importa le fatture e le note di credito Airbnb attraverso la propria estensione per Chrome e prepara le bozze delle autofatture. Dal tuo account controlli i documenti, confermi l’invio anche in gruppo e ne segui gli esiti. L’automazione parte dai documenti effettivi: non da una stima delle commissioni sulle prenotazioni.

La funzione richiede l’attivazione del servizio autofatture e la configurazione della fatturazione. L’invio dei documenti non esegue il versamento dell’IVA. Chiedici come configurare le autofatture in WelcoMate.

Domande frequenti

Devo fare un’autofattura per ogni prenotazione Airbnb?

Normalmente sì, quando la commissione è soggetta a reverse charge: Airbnb emette una fattura delle commissioni per la prenotazione, alla quale corrisponde il relativo TD17. Ma non è sempre un rapporto uno a uno: se una modifica o cancellazione genera una nota di credito e una nuova fattura, devi gestire anche questi documenti. Una sola prenotazione può quindi comportare più TD17.

Il TD17 sostituisce la fattura all’ospite?

No. Riguarda il servizio acquistato dal portale. La documentazione del soggiorno resa all’ospite segue gli obblighi propri della tua attività.

Posso preparare l’autofattura gratis?

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione strumenti gratuiti per la fatturazione elettronica. Restano da inserire e verificare i dati: un software con importazione dei documenti serve soprattutto a ridurre il lavoro ripetitivo.

Vale la stessa procedura per Booking?

Il meccanismo fiscale può essere lo stesso, ma documenti e riconciliazione sono diversi. Anche per Booking occorre partire dalle fatture delle commissioni, verificando emittente, importi e periodo di riferimento.

Questa guida illustra il funzionamento generale. Il trattamento della tua fattura va verificato in base al fornitore, all’operazione e al tuo regime fiscale.